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        4. 年報快讀|遠洋集團:銷售額再創新高 財務結構持續優化

          来源:     添加时间:2020-06-21

          3月24日,遠洋集團(03377.HK)發佈2019年業績公告。對遠洋集團而言,2019年既是第四步發展戰略的收官之年,同時也是第五步發展戰略的起始之年。在2019年,遠洋集團的銷售規模再創新高,盈利能力不斷提升,整個財務結構也隨之優化。

          伴隨新冠肺炎疫情來襲,全球經濟受到嚴重沖擊,房地產行業也不例外。為此,遠洋集團一方面積極應對疫情,另一方面啟動線上看房通道,涉及44個城市共75個項目。

          銷售額突破1300億元 毛利穩步增長

          進入白銀時代,房地產行業的調控節奏不再是短周期,轉而升級為長周期。在中央“穩房價、穩地價、穩預期”的要求下,房地產安全行業的調控仍以穩為主。其中,中央註重底線管理和預警管理,各地政府通過“一城一策”的方式,因城施策、分類指導。

          盡管市場環境日趨嚴峻,但是繼2018年首次跨入千億陣營後,遠洋集團在2019年的銷售規模再上層樓。公告顯示,截至2019 年12月31日,遠洋集團(包含合營企業和聯營公司)的協議銷售額達到1300.30億元,較2018年同期的1095.10億元增長19%。在2019年,遠洋集團的協議銷售樓安全面面積為63安全4.66萬平方米,較2018 年的516.87萬平方米增長23%。剔除車位銷售,遠洋集團的平均銷售價格由2018年的每平方米2.29萬元降至2019年的每平方米 2.17萬元。

          此外,在2019年,遠洋集團竣工的總樓面面積和竣工的總可售樓面面積分別約為441.90萬平方米和357.90萬平方米,較2018年分別增加52%和41%。期內,遠洋集團共購入34幅土地及3個成熟項目,總樓面面積及應占權益面積分食品別為450.80萬平方米及244萬平方米。從遠洋集團的總土儲量來看,可以滿足未來3-4年的發展。

          來源:遠洋集團2019年業績公告

          隨著銷售規模不斷擴大,遠洋集團的盈利能力有所提升。據悉,遠洋集團在2019年實現營業額509.26億元,同比增長23%;實現經營溢利(不包括投資物業公平值收益)105.02 億元,同比增長14%;實現毛利102.22億元,同比增長23%,其中毛利率為20%,與2018年持平。與此同時,遠洋集團的公司擁有人應占溢利為26.56億元,核心利潤為20.84億元,每股食品基本溢利為0.349元。

          盈利能力的增長,與土地成本不無關系。期內,遠洋集團物安全業開發業務的平均土地成本(不包括車位)從2018年的6400元/平方米下降至5400元/平方米。為此,遠洋集團表示,土地成本下降,主要是由於2019年有較多位於二線城市的項目結轉,其對應的土地成本相對較低。

          與此同時,物業開發業務的平均建築成本也有所下降。與2018年的6300元/平方米相比,2019年降至5700元/平方米(不包括衛生車位)。主要原因是2018年有較多高端項目結轉,例如北京天著春秋、北京遠洋LA VIE等。

          來源:遠洋集團2019年業績公告

          從遠洋集團的業務構成來看,物業開發的營業額為431億元,同比增長21%;物業投資的營業額為6.78億元,同比下降37%;物業管理的營業額為12.49億元,同比增幅為11%;其他房地產相關業務的收入為58.99億元,同比增幅達58%。

          值得註意的是,物業開發仍是遠洋集團的核心業務。與其他業務相比,遠洋集團通過物業開發取得的營業額在總營業額中的貢獻最大,占比為85%。期內,86%的物業開發收入來自於五大城巿群,這一數據在2018年為79%。

          截至2019年年底,遠洋集團持有的經營中投資物業超過衛生18個,其中以寫字樓為主。隨著遠洋集團對商業物業的營運能力顯著提高,其租金收入可為集團貢獻持續而穩定的現金流。

          財務狀況持續優化 融資優勢愈加明顯

          縱觀整個2019年,在融資政策不斷收緊的背景下,房地產企業的融資受到瞭層層遞進式的管控,增量融資難度明顯增大。為保證自身流動性,房企紛紛采取加快周轉、快銷快回的方式回籠資金。

          與其他房企相比,遠洋集團在2019年的財務狀況相對穩健。數據顯示,截至2019年年底,遠洋集團的凈借貸比率為77%,現金資源總額為335.66億元,整體融資結構更為合理。

           

          來源:遠洋集團2019年業績公告

          截至2019年年末,遠洋集團的貸款總額為839.07億元。其中,1年內到期的貸款為92.95億元,在貸款總額中的占比為11%,較2018年下降6個百分點;1年至2年內到期的為297.66億元,占比35%;2年至5年內到期的為295.80億元,占比為35%;5年以上到期的為152.66億元,占比為19%。總體來看,遠洋集團的短期借款占比較低,不足20%;長期借款占比較高,債務結構整體合理,長短期償債壓力趨弱。

          食品

          隨著房地產行業的金融屬性不斷增強,得金融者得天下。受房地安全產市場宏觀調控政策的影響,遠洋集團的加權平均利率雖然在2019年上升至5.50%(2018年為5.38%),但仍處於行業低位。

          加之,國際兩大信用評級機構均給予遠洋集團的主體信用評級為投資級,這也註定遠洋集團的融資能力優於其他房企,融資成本相對較低。在2019年,遠洋集團多次把握融資市場企穩的窗口期,及時進行低成本融資,優化集團債務結構。例如,遠洋集團分別於 3 月發行瞭公司債共計人民幣29 億元,5 年期及 7 年期利率分別為 4.06%及 4.59%,以及於 8 月發行瞭總額為 6 億美元 10 年期境外高級美元債券,票面利率為 4.75%。此外, 遠洋集團於 2020 年 1 月發行瞭 4 億美元 10 年期美元債, 票面利率為4.75%, 再次鎖定超長年期衛生低成本資金。

          隨著遠洋集團有息負債規模得到合理控制,資產的質量也隨之提升,為所有業務的發展註入瞭更多活力。

          衛生 衛生
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