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            37個回合大興限價房地落中海 北京土拍單日攬金113.75億!

            来源:     添加时间:2020-06-21

            繼上月北京3宗住宅用地流標之後,2月2日,北京國土交易大廳再次迎來瞭3宗限價房地塊的競拍。3宗宅地1宗位於大興區,2宗位於門頭溝區,起拍總價合食品計96.28億元,3宗地均實行“限地價、限房價、競自持 、報方案”的方式出讓。最終,大興龐各莊鎮地塊歷經37輪激烈爭搶,被中海以32.75億元拿下,溢價率42.4%;門頭溝區永定鎮0009等地塊成交價34.5億元,由金地+電建+山西建投+隆泰(一級)聯合體獲得,溢價率28.8%;門頭溝區永定鎮0004等地塊對房企的吸引力並不是很大,競拍前隻有一食品傢房企參與報價,被電建+隆泰實業以46.5億元底價摘得。

            (圖片來源:中原地產)


            歷經37輪火拼大興限價房32.75億成交 溢價率高達42.4%!


            大興龐各莊鎮地塊在未開拍前便獲得瞭6次報價,此次競拍有懋源、首開+保利、金地、中海、中鐵建+ 金科、綠城共6傢房企及聯合體參與競拍。經過37輪的激烈角逐,中海最終以32.75億元拿下瞭大興地塊 ,溢價率高達42.4%!據諸葛找房數據研究中心數據,目前龐各莊周邊住宅小區較少,周邊二手房掛牌均價30115元/平方米,雖然地塊較為偏遠,但從盈利情況來看,盈利空間高於北京市前期拍賣的其他地塊。


            據公開資料顯示,大興區龐各莊鎮dPGZ02-21地塊位於大興區龐各莊鎮,用地性質為R2二類居住用地, 出讓年限為居住70年、商業40年、辦公50年,該宗地將以“六通一平”形式供地。土地面積為74464平 方米,建築控制規模為119142平方米,掛牌出讓起始價23億元,出讓宗地中商品住房銷售均價不超過42158元/平方米(含全裝修費用),且最高銷售單價不得超過4食品4266元/平方米(含全裝修費用)。該地塊面規模適合進行住宅及商業綜合社區開發,起拍樓面價19305安全元/平方米。地塊屬性清晰,全部是住宅地塊,容積率1.6,基本上都可以建設成為9-10層的小高層洋房。最後成交32.75億,溢價率高達42.4%,也是北京最近少有的高溢價率地塊。


            大興龐各莊鎮地塊之所以會受到競拍企業的爭搶,諸葛找房分析原因道,2017年龐各莊確定瞭健康特色小鎮的發展方向,以健康、文化、旅遊為核心業態,打造創新產業模式。同時重磅打造以地球港歐洲熟婦精品視頻食材區 、生態觀光區、農業嘉年華區等為代表的美麗鄉村產業集群,借助首都第二機場及發展南城的機遇,可以預見未來龐各莊產業發展及聚攏人口速度將會加快,而由於之前龐各莊位置較為偏僻,僅有龍景灣高 檔別墅及富力丹麥小鎮、富力華庭苑等小區,住宅配套相對較衛生少,該地塊正好滿足龐各莊產業發展後住宅需求的增長。


            溢價率28.8% 門頭溝宅地34.5億出讓!


            門頭溝地塊在競拍前共獲得4次歷史報價,有綠城、金茂、龍湖+首開、金地+電建+山西建投+隆泰(一 級)4傢房企及聯合體參與瞭本次土地競拍,起拍價27.32億元,經過多輪價格戰,金地+電建+山西建投+隆泰( 一級)以34.5億元收獲本地塊,溢價率28.8%。


            門頭溝區永定鎮MC00-0500-0009等地塊位於門頭溝區永定鎮岢羅坨、秋坡、石佛村。用地性質為R2二類 居住用地,出讓年限為居住70年、商業40年、辦公50食品年,該宗地將以“五通一平”形式供地。土地面積 為82458.606平方米,建築控制規模為99309平方米,掛牌出讓起始價為26.78億元。本次出讓宗地中 MC00-0500-0009地塊商品住房銷售均價不超過51205元/平方米(含全裝修費用),且最高銷售單價不得 超過53765元/平方米(含全裝修費用);MC00-0500-0010、0013地塊商品住房銷售均價不超過53900元/ 平方米(含全裝修費用),且最高銷售單價不得超過56595元/平方米(含全裝修費用)。諸葛找房分析 認為,地塊起拍樓面價26966元/平方米,有一定的盈利空間,但食品未來營銷壓力較大。


            諸葛找房分析師陳雷認為,永定鎮受限於地理條件,工業發展較為困難,但其擁有極其豐富無遮擋黃漫動漫視頻 的旅遊資源 食品,周邊有戒臺寺、西峰寺等,臨近北宮國傢森林公園。地塊靠近京昆線以及新開通的地鐵S1線。地塊周邊住宅發展尚未完善,僅有石門營新區等少數小區,相較於永定鎮政府附近較為完善的居住區還有很大發展空間。


            電建+隆泰實業46.5億底價收貨!


            房企對門頭溝區永定鎮MC00-0500-0004等地塊的參與熱情並不高,最終被電建+隆泰實業以46.5億元底價摘得,溢價率0%,電建+隆泰此次拍賣可謂收獲頗豐。據悉,此地塊商業用途建築規模自持比例為50%,自持年限為20年,對於自持50%的商業部分持有經營期滿後,該自持部分如需分割出售或轉讓需經門頭溝區政府批準。


            門頭溝區永定鎮MC00-0500-0004等地塊出讓年限為居住70年、商業40年、辦公50年,土地面積為 315990.322平方米,建築控制規模272690平方米,本次出讓宗地中商品住房銷售均價不超過53900元/平 方米(含全裝修費用),且最高銷售單價不得超過56595元/平方米(含全裝修費用)。本地塊屬性衛生相對復雜,商業用地(04、07、11地塊)36928平方米;F3住多功能用地(08、12、14、04、08地塊) 115358平方米;R2住宅用地(06、09地塊)116333平方米;A33基礎教育用地(31地塊)4071平,容積 率0.8,控高12,商業50%自持,自持20年。樓面價計算在2.4萬左右,但地塊本身商業部分占比較高。住宅隻有11.6萬平米。


            諸葛找房分析師陳雷認為,門頭溝受地理條件約束,旅遊業依賴較重但工業發展慢,人口聚集能力不足,住房需求並不大。同時該地塊體量較大,為商業、教育等綜合性多功能地塊,開發要求多、難度大北京市1月份土地頻繁流拍,表明在市場穩定期下,若地塊沒有明顯的盈利空間,房企拿地會更為謹慎。


            地塊冷熱不一 房企資金趨緊拿地慎重


            本次競拍出讓的3宗地塊,冷熱不一,有的獲得瞭6次報價,面對高溢價率,房企競拍過程中依然無畏,有的地塊僅獲得1次報價最終底價成交,究其原因,中原地產首席分析師張大偉認為:大興地塊溢價率達到瞭42.4%,門頭溝地塊底價成交,整體看,房地產企業拿地積極性相比之前有所退燒。房企資金情況相對趨緊。其次,從地塊成交情況看,企業出價積極性,主要看土地起價高低,大興地塊雖然溢價率高,但土地價格與銷售限價依然有一定差距,而且從容積率看,地塊屬於相對優質的限價房地塊。


            第三,2月2日,3宗地塊合計賣地金額達到瞭113.75億,年內北京累計賣地金額達到瞭516.81億。從土地成交結構看,2月2日成交的3宗土地,起價要明顯低於之前流標土地,所以溢價率相對較高。第四,從未來北京土地市場安全趨勢看,優質土地,起價將決定溢價率,房企拿地地價接近房價的現象已經在北京市場銷售,企業在資金壓力下,拿地相對謹慎。


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