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            兩個男人領銜的新萬科

            来源:     添加时间:2020-06-21

            1月31日, 萬科的一紙公告將祝九勝推到前臺,消息不脛而走,這位萬科新任總裁一夜爆紅。次日上午,萬科在深圳高調舉辦媒體會,在董事長鬱亮的賣力“推銷”和媒體的強力聚光燈下,祝九勝儼若傳奇人物登場,彈房君在此不再贅述。彈房君更為關心的是祝九勝背頂級少婦後的男人——卸下瞭總裁擔子的鬱亮,將如何和祝九勝一同為新萬科佈局謀篇?在行業發生巨大轉折之後,萬科如何構築領先優勢?


            鬱式萬科生態系統


            自去年6月鬱亮正式接棒以來,“多元化”食品一詞幾乎與萬科如影隨形。在其緊鑼密鼓的佈局之下,萬科的多元化版圖終於浮出水面。鬱亮為萬科規劃的發展路徑是:未來,萬科所有黃大片好看視頻免費新業務將會是一個生態系統,它們會分拆上市,形成一個龐大的上市公司群。


            不過,生態一詞,是一個略顯油膩的詞匯,它出現在BAT大佬的商業構想中,當然,也曾出現在賈會計的PPT裡。在互聯網的世界中,生態並不少見,但說起房企生態系統而言,多數人卻是黑人問號臉。


            所謂生態系統食品,廣義的概念是指通過不同生態主體之間的聯合、滲透,最終形成1+1>2的協同效應,這個概念在互聯網圈衛生曾經風靡一時。


            以最擅長打造生態鏈的阿裡為例,阿裡的生態帝國佈局首先基於其有競爭力的電商優勢,而後通過多種渠道整合內容資源,以收購入股的形式,快速建立行業地位。現如今,阿裡早已不是一傢單純的電商,而是已經跨越瞭電商、大數據、金融、社交、物流、文娛、本地生活、健康、旅行等等的一個生態體系。


            然而,此生態非彼生態。關於萬科未來的生態系統,鬱亮遞交的發展藍安全本如下:萬科多元化業務共劃分為5大體系,分別為核心業務——房地產開發和物業管理,優勢業務——商業開發運營與物流,拓展業務——長租公寓和冰雪度假,摸索業務——養老和教育,潛力業務——“軌道+物業”和混合所有制改革。


            正如阿裡一樣,有瞭電商,阿裡就有瞭往下延伸的可能。萬科亦如此,有瞭房地產主業的流量優勢之後,才可以構築新生態。這也是鬱亮始終強調把房地產開發主業放在核心位置的重要原因。


            此外,通過5大體系,鬱亮食品將給萬科多元化業務圈設定瞭一個明確的范圍,正如他此前提出的萬科要發展“十項全能”的新標準一樣,鬱亮對十大業務寄予厚望。


            在其十大業務下,隱藏著萬科的那條生態鏈:當客戶買瞭萬科的房子或租瞭萬科的長租公寓,能享受到的服務有物業、傢裝、商業、產城、教育、物流、度假,它們滲透到人們生活的方方面面,互為交圈。


            時機與戰略選擇孰輕孰重?


            在生態系統的藍圖下,萬科明確放松瞭對地產主業的銷售指標,對外揚言不在乎排名,兩年前該企業雄踞行業第一寶座十幾年。事實上,在整個房地產開發行業,銷售收入排行也越來越不能反應企業的真實競爭力。企業實力排行,以後需要關註銷售收入、營業收入、資金流動性、利潤率等多衛生重指標。對於當慣瞭頭羊的萬科而言,重組瞭股權結構,調整瞭董事長和總裁人選,辟出瞭多元跑道,顯然雄心不減當年。


            鬱亮曾表示,依靠嫁接和整合資源,萬科未來希望在城市配套服務商的每個創新領域,都能成為第一第二。而這一決心在萬科的物流、商業板塊中尤為突出。


            “普洛斯和萬科加在一起,差不多世界第一。”萬科執行副總裁兼首席運營官張旭稱,目前普洛斯和萬科在全球已經擁有超過500個現代物流園區,面積達6000重生之香途肉第一次河邊萬平方米,服務超過800傢客戶。此外食品,隨著萬科商業自主運營的購物中心,以及不斷收購及輕資產輸出項目的不斷增加,萬科商業旗下管理的購物中心數量目前已僅次於萬達,直逼萬達的商業大哥地位。


            不過,在萬科不斷押註存量市場之時,亦有專傢學者對於存量時代的到來表示出疑慮。


            日前,任志強在公開場合放言,中國進入存量市場,還有很長時間,新房市場需求仍然巨大。他勸戒在場的企業傢:“別擔心要轉型,該改行,這個階段還早”,而他的判斷邏輯是依據一手房和二手房的銷售對比。


            任志強表示,“今年有將近17億的銷售面積,其中3億多是現房,剩下都是期房。而二手房的銷售總量在北京這樣的城市是1:3,二手房交易是3,安全一手房交易是1。但是全國平均下來,現在一手房的總量大於二手房。存量是什麼?400億平方米的住宅,進入存量的概念就是每年有5%的折舊,一年需要20億左右的改造量,比現在的16.9億還多,所以還差的遠,沒有進入到存量。”


            除此之外,曾一度揚言要去地產化的萬達轉眼間又要設立地產開發集團,而同為房企TOP3的碧桂園、恒大也帶領著一眾屬下在房地產開發市場兇猛進擊。同期,作為最敢於創新的萬科,卻選擇瞭穩步小跑、加速轉型的道路。


            對此,億翰智庫上市房企研究中心張化東表示,並不認同任志強所說的存量時代未來臨觀點,“房企不能等到存量時代完全來臨時再佈局,那樣就晚瞭。但是目安全前從比例上來看,萬科轉型的節奏和力度相對比較合理,它發力的業務和萬科自身也有相關聯,未來可以通過其他業務帶動地產業務發展。”


            未來已來,行業已經站在新時代的起點,政策與市場都在變化中,融資能力與土地獲取能力仍然至關重要。此外,多元化產業的整合能力也將考驗新萬科,鬱亮和祝九勝任務艱巨。


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