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          差別化時代來臨 重點城市購房限制政策趨緊

          来源:     添加时间:2020-06-21

          原標題:差別化時代來臨  重點城市購房限制政策趨緊

          自上海在上周五一早宣佈執行更為嚴格的購房政策之後,此前房價上漲較快的重點城市紛紛出手,不斷收緊購房限制措施。

          繼2月宣佈優化土地和住房供應結構後,上海新的限購政策要求購買第二套普通住房首付比例提高至5成以上,二衛生套非普通房首付不低於七成,購房人須承諾首付款為自有資金;非本市戶籍居民傢庭購房繳納個人所得稅或社保年限由兩年提高至五年;購房人的限購審核將前置至交易備案環節。

          同日夜間,深圳政府發文,要求購買第二套住房首付比例提高至4成,非深籍購房繳納社保或個人所得稅年限增至3年以上,並且嚴禁首付貸、過橋貸等杠桿資金用於購房。

          包括南京、蘇州、武漢等重點城市監管部門相繼出手,收緊購房政策。同在上周五晚,一份名為《人民銀行南京分行中國銀監會江蘇監管局關於規范個人住房貸款業務促進住房金融健康發展的通知》的內部文件在網上流傳,對首套房認定標準收緊,同時禁止“首付貸”,南京官方隔天證實這份文件的真實性。

          武漢則宣佈將首套房公積金貸款最高額度由60萬下調為50萬。蘇州最新發佈新政,提出加強土地供應管理,完善商品房預售管理,備案預售房價一年內不宜超過12%等十項措施。

          分析人士稱,這些城市出臺樓市新政背景是本輪一線房價過快上漲,並有蔓延至二線城市的勢頭,而上漲過程出現瞭2015年股市和1991年日本樓市的部分特征,風險較大需防微杜漸。而重點城市加強限購措施,預計會引發其他城市效仿。

          “部分一線城市和二線城市針對房價過快上漲相繼采取瞭緊縮措施,主要手段包括加強房地產市場規范化管理、打擊造假和投機行為;提高部分群體購房資格門檻;從嚴控制居民購房的杠桿比例。”民生銀行首席研究員溫彬對記者表示。

          根據統計局2月數據顯示,全國70個大中城市新建住宅價格同比已經連長3月,上漲城市數量不斷增加,上漲城市數量從去年3月的0個增加至今年2月的32個。衛生一線城市自去年下半年以來已經上漲25.久久影音6%。深圳以56.9%的幅度領漲全國,上海次之,為20.6%,北京、廣州、南京、武漢等重點城市漲幅分別為12.9%、11.8%、13.3%、6.2%。

          民生證券房地產研究團隊認為,房價的快速上漲引發市場層面的部分投資和恐慌需求入場、輿論層面對地產政策的批評以及監管層面對地產金融風險的擔憂,是政策出臺的最主要原因。

          縱觀本輪房地產調控新政,分析人士均食品認為此次出臺的政策較過去更為嚴厲。上海和深圳在過去房價上漲較快的城市,其二套房首付比例均明顯提高,非本市戶籍購房需繳納的社保或個稅年限也明顯拉長,而首付貸這些杠桿資金則成為被打擊對象。分析人士表示,此輪調整依然集中在限購和限貸上。

          此前數年,上海和深圳購房政策均經歷數次調整,整體也趨緊。2011年1月,上海發佈限購令,2套及以上的本市傢庭、1套及以上非本市傢庭、不能提供累計1年個稅/社保(2年內)的非本市傢庭限購。2012年2月明確單身購房口徑,非本市單身不能購房。2011年7月和2012年6月補繳個稅及補繳社保的操作不予認可。2013年11月,非本市傢庭個稅/社保年限調整為累計繳納2年(3年內)。2016年3月調整為連續繳納滿5年。

          深圳的限購政食品策從2010年9月開始。2套及以上的本市傢庭、1套及以上非本市傢庭、不能提供累計1年個稅/社保的非本市傢庭限購。2016年3月非本市傢庭購房社保/個稅要求提升為3年。

          而在限貸方面,上海和深圳也經歷瞭放松後的再次收緊。2014年9·30及2015年3·30央行兩次放松限購,將首套房認定標準從“認房、認貸、認貸款記錄”調整為認貸,二套首付比例調整為40%。分析人士表示,雖然此後央行放松限貸的政策均將一線城市排除在外,但是這兩次限貸政策放松客觀上推動瞭改善型需求入市,推動房價上漲。

          “上海本輪調整將目前的首套認定標準事實上調安全整為‘認房、認貸’,”民生證券地產分析師溫陽指出,“深圳本輪調整將目前首套認定標準調整為‘認房、認貸、認貸款記錄’。”

          對於愈發趨緊的購房政策,中金公司房地產研究團隊預計,上海新房安全成交將在未來三個月走弱,成交將由“瘋牛”變“震蕩”,一線城市房價或短期見頂,對郊區樓盤影響更大。

          “這個政策對上海市場影響很大,非本地戶籍占購房者一半,改善需求是市場主流,這兩塊都受到新政限制,預計上海房價漲幅會大幅回落。”中原集團研究中心總監劉淵說。

          溫陽稱,由於2015年滬深兩市成交都明顯上漲,2016年剩餘三個季度滬深成交量或同比下跌50%左右。鑒於目前房貸政策寬松,且鼓勵正常住房消費的政策並未轉向,滬深此輪房價調整幅度有限。預計至年底上海的房價下降10-15%之間,深圳下降20%-25%。

          溫彬預計,下半年房地產市場總體食品上出現價滯量縮態勢,個別城市房價會環比下降。

          來源:人民網

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