<acronym id='z39f'><em id='z39f'></em><td id='z39f'><div id='z39f'></div></td></acronym><address id='z39f'><big id='z39f'><big id='z39f'></big><legend id='z39f'></legend></big></address>
    <dl id='z39f'></dl>

    <i id='z39f'></i>

    <code id='z39f'><strong id='z39f'></strong></code>
    <span id='z39f'></span>
    <ins id='z39f'></ins>

    1. <fieldset id='z39f'></fieldset><i id='z39f'><div id='z39f'><ins id='z39f'></ins></div></i>
        1. <tr id='z39f'><strong id='z39f'></strong><small id='z39f'></small><button id='z39f'></button><li id='z39f'><noscript id='z39f'><big id='z39f'></big><dt id='z39f'></dt></noscript></li></tr><ol id='z39f'><table id='z39f'><blockquote id='z39f'><tbody id='z39f'></tbody></blockquote></table></ol><u id='z39f'></u><kbd id='z39f'><kbd id='z39f'></kbd></kbd>
        2. IPO視界|大唐地產三戰IPO 杠桿高企成重要掣肘

          来源:     添加时间:2020-06-21

          三顧茅廬,是勇氣,更是執念。

          5月最後一天,大唐集團控股有限公司(下稱”大唐地產“)選擇三戰港交所,再次向港交所遞交招股書,工銀國際仍為獨傢保薦人,最新數據和相關事項得到進一步披露。

          而在兩天前的5月29日,大唐地產的“前招股書”剛剛失效。半年間,大唐地產因快速擴張導致的債務高企並未有所緩解。相反,其財務杠桿仍然居高不下。

          2019年銷售業績未達標 三年1000億目標承壓 

          未來幾年,規模擴張將是大唐地產的主旋律。

          2019年,大唐地產再次將2018年提出的“3年沖刺500億”目標升級為“今年500億,3年1000億+,進入全國房企50強”。

          招股書中,大唐地產並未明確近年來的銷售額。關於2019年的銷售額,在億翰智庫榜單中,大唐地產全年銷售310.0億元,排名86位;觀點研究院的數據略高,365.7億元的合約銷售,排名79位;克而瑞的榜單中,大唐地產全口徑銷售金額為339.5億元,排名第衛生81;中指研究院的排名大唐地產也在81位,銷售金額為331.5億元。綜合幾大榜單數據,大唐地產2019年銷售金額維持在300億元的規模,房企排名80位左右。

          以億翰智庫的數據為例,2018年大唐地產銷售金額達到474.0億元,房企排名62位。2019年的銷售額降幅高達34.6%,排名倒退24位。從2018年逼近500億,降至2019年的300億,銷售規模的下降顯然是大唐地產不願看到的。而2019年不止沒有完成500億的目標,且與其千億目標漸行漸遠。

          來源:億翰智庫

          根據大唐地產遞交的最新版招股書,2017年、2018年及2019年,大唐地產收入分別為40.19億元、54.95億元及81.08億元,復合年增長率約為42.0%。同期凈利潤分別為4.13億元、5.88億元及6.27億元,復合年增長率為23.2%。

          來源:大唐地產招股書

          值得註意的是,2019年大唐地產銷售成本達到59.23億元,同比大增49.19%,而同期收益增幅47.53%。在銷售成本中,大唐地產銷售及營銷開支食品由2018年的2.64億元大增68.4%至2019年的4.44億元。

          大唐地產2019年的銷售成本增幅超過收益增幅,也導致大唐地產的毛利率由2018年的27.8%下降至2019年的27.0%。大唐地產方面表示,主要由於2018年若幹高毛利食品的商業物業交付導致2019年交付的商業物業毛利率較2018年有所下跌。

          瘋狂補倉致財務杠桿高企 短債缺口增加償債壓力

          為擴大規模,大唐地產開始攻城略地,幾近瘋狂。

          上食品一次赴港IPO前夕衛生,僅是2019年7月至11月,大唐地產就新獲16幅地塊。其中,通過招拍掛流程獲得14幅地塊(總地盤面積為81.89萬平米),累計耗資40.20億元。而在2019上半年,大唐地產的現金及其等價物隻有19.42億元。

          截至2020年2月29日,大唐地產應占土地儲備總量為889.72萬平方米,涉及82個物業項目。

          此次再戰港交所,大唐地產則在前三個月瘋狂拿地,通過招拍掛流程斥資4.33億元獲得廣西柳州、江蘇海門兩塊地塊,斬獲總地盤面積8.11萬平方米;另外通過收購其他公司權益獲得五幅地塊,該等地塊位於浙江臺州、福建漳州及福清以及廣西貴港,累計耗資33.44億元並獲物業面積30.77萬平方米。

          規模擴張的同時,也在無形中加大大唐地產的後期開發成本。對截至2020年2月29日由附屬公司開發的所有項目而言,截至2019年12 月31日物業項目的未來開發成本總額為164.0億元,其中72.6 億元預期於2020年產生,而剩餘部分預期將於2021年及其後產生。

          截至2019年末,大唐地產現金及現金等價物凈額僅有22.14億元,而同期其需要一年以內償還的借款達到23.01億元,現金短債比0.96,短食品期債務償還存在一定的壓力。值得註意的是,截至2020年2月29日,大唐地產需要一至兩年內償還的借款高達31.51億元,償債壓力陡增。

          來源:大唐地產招股書

          為此,大唐地產表示,公司擬主要透過預售物業項目善良的小峓子在錢播放所得現金流量、銀行貸款及其他借款,以及資本市場籌集的資金為旗下物業項目提供資金。然而,由於銀行及其他借款增加導致的銀行服務費用及相關開支增加,2019年大唐地產的融資成本由2018年的0.39億萬元增加24.9%至0.49億元。

          此外,2017年-2019年大唐地產的資產負債率也一直居高不下,分別達到97.55%,95.49%,91.67%,遠高於行業80%安全紅線。

          來源:大唐地產招股書

          凈負債比率方面,大唐地產2017年的數據曾高達1087.9%。近兩年由於大唐地產權益總額的增長速度遠高於負債總額增長速度,其凈負債比率下降至2018年的408.8%,進而下降至2019年末的119.2%。招股書顯示,2019年末大唐地產的權益總額達到30.84億元,相較2018年的14.05億增長119.5%,而2018年權益總額相較2017年亦是117.16%的增幅。

          來源:大唐地產招股書

          大唐地產在招股書中也表示衛生,凈負債比率降低主要由於保留盈利於2017年至2019年持續增加及本公司股東註資於2019年增加所致。

          至於資金用途,大唐地產招股書顯示,其募資主要為滿足現有項目資金需要。例如,支食品付旗下2020年下半年5個項目的建築成本;償還3筆即將到期的銀行借款。其中,一筆借款按固定利率10%計息,於2020年11月到期;一筆按固定年利率8.50%計息,將於2021年8月到期;一筆按固定年利率7.13%計息,將於2022年4月到期。此外,剩餘募資用於一般業務運營。

          可見,急於擴張的大唐地產患上瞭資金饑渴癥,需拓寬融資渠道。

          兩次沖擊I衛生PO失利 上市路可謂一波三折

          談及大唐地產的IPO之路,坎坷中略顯悲壯。

          2008年,大唐地產創始人餘英儀辭世。彼時,據媒體報道,大唐地產已擬定於2009年在香港掛牌,上市工作已在籌備中,但因創始人的變故而擱淺。同年,在金融危機席卷之下,如無數房企一樣,大唐地產更陷入風雨飄搖的境地。

          2009年,重創不振的大唐地產接受瞭福信的並購,成為瞭福信集團旗下的子公司。根據招股安全書顯示,從大唐地產的股權結構來看,兩者之間是關聯公司,福信集團並購大唐地產將地產業務全部註入大唐地產避免同業競爭。福信集團對於大唐地產來講,更像是一個巨大的金融後盾。

          而後,大唐地產經歷瞭漫長的調整期,直到承建商身份慢慢消除,完全變成瞭房地產開發商。

          從2009年起,大唐地產開始瞭外拓的步伐,首站選址廣西南寧鳳嶺,並以此為突破口在廣西區域迅速擴張。2011年,大唐地產由廈門擴展至漳州;2015年進入天津,2017年進入長沙。

          而2019年11月份遞交招股書,則是大唐地食品產沉浮十年後第一次鼓起勇氣。

          然而,這份招股書在半年後失效,大唐地產上市再次敗北。如果說,十年前的內外交困讓大唐地產風雨飄搖,十年後房地產早已進入白銀時代,大唐地產規模雖有所增長,不過仍在百強房企尾部艱難前行,加之本身實力不佳,敗北仿佛早已註定。

          其實,大唐地產此番IPO受挫,隻是中小房企上市難的一個縮影。資料顯示,就在今年4月份,三巽控股、港龍地產的招股書相繼失效。而在更早之前,奧食品山控股、海倫堡衛生兩次折戟,萬創國際則四次敗北。

          “前招股書”的遺留問題,“後招股書”依然存在,大唐地產能否成功登陸資本市場需拭目以待?

          版权所有 2015 重庆市茂田实业(集团)有限公司
          虚拟桌面 | 关于我们 | 联系我们 | 网站统计 渝ICP备19011990号-1 技术支持:瑞秀科技

          <acronym id='z39f'><em id='z39f'></em><td id='z39f'><div id='z39f'></div></td></acronym><address id='z39f'><big id='z39f'><big id='z39f'></big><legend id='z39f'></legend></big></address>
            <dl id='z39f'></dl>

            <i id='z39f'></i>

            <code id='z39f'><strong id='z39f'></strong></code>
            <span id='z39f'></span>
            <ins id='z39f'></ins>

            1. <fieldset id='z39f'></fieldset><i id='z39f'><div id='z39f'><ins id='z39f'></ins></div></i>
                1. <tr id='z39f'><strong id='z39f'></strong><small id='z39f'></small><button id='z39f'></button><li id='z39f'><noscript id='z39f'><big id='z39f'></big><dt id='z39f'></dt></noscript></li></tr><ol id='z39f'><table id='z39f'><blockquote id='z39f'><tbody id='z39f'></tbody></blockquote></table></ol><u id='z39f'></u><kbd id='z39f'><kbd id='z39f'></kbd></kbd>