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            透市|上市房企千億新貴 含金量孰高孰低?

            来源:     添加时间:2020-06-21

            千億之下,皆是野心;千億之上,不止狂歡。

            2019年,上市房企千億俱樂部迎來瞭5位新成員,即堅守華中的建業地產、闖出西南的藍光發展、發跡於華東的濱江集團、深耕華南的中國奧園與美的置業。與2018年10餘傢新晉千億房企相比,數量雖小,卻帶有豐富的地域特色。

            邁入千億,有提早撞線的驚喜,有彌補遺憾的努力,也有超額完成的自信。不過,千億門檻的入場券僅僅意味著新的開始,更高一級的規模競爭即將到來——分化,已經悄然滲透到瞭千億級別的賽道中。

            在2018年破千億的房企中,有的高歌猛進,邁入下個千億;有的則放慢瞭腳步,甚至被千億新貴迎頭趕上;更有老牌千億房企不進反退。與此同時,千億之下,龍光、華發、新力等準千億房企也在後方虎視眈眈。

            誠然,在行業集中度日益提升的當下,擠入千億窄門絕非易事,但若想不失速,還要擁有更強的實力。那麼,被打上“千億”烙印的5位新貴,含金量究竟孰高孰低?

            你追我趕 業績爆發期有所重合

            2019年,5傢新晉千億房企合計實現銷售額約5340.4億元,最高為食品中國奧園1180.6億元,最低為建業地產1011.5億元。除中國奧園外,其餘4傢房企規模差距並不大。

            數據來源:房企年報

            縱觀上述新晉千億房企,雖然業績起點各不相同,但增速軌跡卻有所重合。濱江集團、藍光發展、美的置業三傢房企4年間銷售額的最高增速都出現在2017年,分別為67.7%、93.0%及146.1%。彼時,濱江集團的業績在前一年剛剛創下“歷史之最”,轉年又迎來新的銷售高峰,最終決定在2018年沖擊千億;藍光發展憑借著在成都、華東、華中區域大幅增長的銷售額,實衛生現瞭整體業績的突破;美的置業則抓住三、四線城市熱銷的機會,連續兩年大幅邁進。

            進入2018年,中國奧園和建業地產迎來最高增速,銷售額同比增長分別約為100.2%與97.2%。是年年初,前一年銷售額還不足500億的中國奧園在年底完成瞭全年銷歐美高清vivoe售目標730億元的125%;而納入輕資產銷售額的建業地產幾乎實現瞭銷售業績的翻倍增長。同時,美的置業成功登陸資本市場,並頻頻表示2020年千億志在必得。然而,有人歡喜有人愁,年末濱江集團折戟千億,放言再戰2019。

            此時,中國奧園後來居上,距離千億近在咫尺,而對末位的建業地產而言,輕重資產銷售額近900億元是一個保守卻又似乎可行的目標。衛生

            不過,在2019年,5傢房企紛紛放慢腳步。其中,建業地產以衛生39.8%的銷售增速在2019年提前撞線千億,增速為5傢中最高。其中,輕資產銷售增速達57.0%。而藍光發展增速則由47.1%下滑至18.7%,為5傢中最低。除建業地產外,其餘4傢房企在2019年的增速均為4年間最低,可見越接近閾值,突破就愈發困難。從下降幅度看,5傢房企中增速降幅最大的是中國奧園,下滑70.9個百分點;降幅最小的為濱江集團,下滑6.4個百分點。

            從銷售額復合增長率來看,在2017-2019年,建業地產與美的置業都達到瞭70%,分別為71.2%和70.0%;中國奧園約為66.5%;藍光發展和濱江集團分別約50.0%與45.1%,起點高低、孰快孰慢一目瞭然,但也不能忽視建業地產總銷售額的29%為輕資產銷售。

            4傢房企增收不增利 三費管控仍需加強食品

            由於銷售結算收入的滯後性,房企的營業收入大多反映瞭前兩年的銷售情況,而營收不僅與當時的衛生銷售情況掛鉤,也與房企交付項目的速度有關。

            數據來源:房企年報

            2019年,5傢房企中營業收入規模最高的為中國奧園,約505.3億元;最低為濱江集團,約249.5億元;其餘3傢房企營收在300-400億元之間。從營收增速看,最高為建衛生業地產107.3%,其次是中國奧園62.9%,美的置業、藍光發展、濱江集團分別為36.6%、27.2%及18.1%。當然,建業地產2018年基數較小也不能忽略。

            在毛利、毛利率方面,除藍光發展以外,其餘4傢房企均出現營業成本增幅大於營業收入增幅的情況,即增收不增利。其中,營業成本增幅最高為建業地產,約134.9%;最低為濱江集團,僅19.4%。值得關註的是,建業地產的毛利率下滑幅度最大,由2018年的34.7%降至2019年的26.0%,濱江集團、美的置業與中國奧園毛利率均有0.6-1.4個百分點的降幅,唯有藍光發展毛利率同比微增0.6個百分點至28.3%,但該數值僅高於建業地產,毛利率最高為濱江置業35.1%。總體看來,5傢房企毛利率均處於25%以上,其中美的置業與濱江集團的毛利率高於30%,在行業中處於較高水平。

            與營收具有滯後性不同,三費反映瞭房企當期的費用支出情況,尤其是銷售費用會隨著銷售規模的增長出現水漲船高的現象。

            不過,僅有中國奧園和美的置業的銷售費用超過瞭20億元,分別為25.4億元與21.4億元,同比增長66.0%及49.7%。銷售費用最低為濱江集團,約5.7億元,但由於前期較少的基數,其漲幅最高,約83.9%;而藍光發展的銷售費用則基本沒有漲幅,同食品比僅微增0.6%。

            從三費規模來看,美的置業以62.9億元居於首位,中國奧園以52.9億元緊隨其後,濱江集團仍為最低,約18.5億元。同時,美的置業的三費增幅最大,同比增長約59.2%;藍光發展的費用管理最佳,三費同比增長僅8.3%。雖然5傢房企營收規模不同,但三費占營收比食品例與三費規模整體呈現出正相關,美的置業比例最高,約15.3%;濱江集團最低,為7.4%,同時也是三費占比有所增長。

            加減之下,營收規模最高的中國奧園,其42.0億元歸母凈利潤卻排在第二;領跑的則是美的置業,歸母凈利潤約43.1億元。而歸母凈利潤最低的是濱江集團,約為16.3億元,增幅也是最低,約33.6%。更為重要的是,濱江集團產生瞭約23.4億元的少數股東損益,占凈利潤的58.9%,比熱衷於收並購的中國奧園還要高出不少。

            現金短債比均大於1 降風險各有打法

            即使成為千億房企,有息負債規模也是避不開的話題。規模擴張,必然會帶來相應的壓力,這讓處於高速增長期的房企有某些相似性。不過,總體而言,5傢新晉千億房企各有各健康的打法,現金短債比均大於1。

            數據來源:房企年報

            從有息負債規模看,中國奧園427.7億元為最高,濱江集團120.1億元為最低;但在增幅方面,中國奧園排在第三位,約75.9%,濱江集團由於前期基數較小以124.0%的增幅排在第一。值得一提的是,美的置業2019年的有息負債規模有所下降,降幅約44.9%。

            憑借強大的外部融資能力,中國奧園2019年實現融資性現金流約463.2億元,同比大漲183.0%,期內現金增長130.5億元,通過增強流動性減少償債風險;美的置業、藍光發展則通過控制有息負債規模降低風險,前者有息負債規模同比降低,後者有息負債規模增幅由2018年的196.7%大幅降至42.3%;濱江集團、建業地產由於前期有息負債規模較小,雖然出現同比翻倍的情況,但風險依然較低。

            區域型特征較為明顯 土地儲備差距較大

            區域深耕與全國化佈局,同時向一二線城市轉移,已成為越來越多房企高效擴張的戰略手段。不過,在5傢新晉千億房企中,項目佈局較為集中,區域型特征明顯。

            數據來源:房企年報

            建業地產便是其中之一。自2002年開始固守河南,此後不斷下沉。盡管在2018年建業地產的業績會上,胡葆森首次松口表示“將有條件地走出河南”,但也隻是以輕資產模式進行輸出,且都圍繞在河南省周邊。

            2019年末,建業地產期末土儲約5093萬方,其中約98.9%都食品位於河南省內,僅有1.1%位於海南,另有輕資產項目儲備2394萬方。

            盡管河南省的下沉市場有較大的探索空間,但局限於一個區域的佈局令建業地產難以分散自身的風險,不僅容易受到區域政食品策的影響,同時隨著強資本房企的侵入與其他本地房企的競爭,建業地產的生存空間將被進一步擠壓。

            與建業地產相比,濱江集團的狀況稍好但有限。截至2019年末,以土儲貨值比例計算,濱江集團在杭州內的土儲貨值占比57.3%,浙江省內非杭州的城市包括嘉興、溫州、金華、湖州等衛生二三線城市占比25.8%,浙江省外占比16.9%。顯然,濱江集團仍是一傢區域型房企。

            更為重要的是,濱江集團的餘糧非常有限。與其他4傢房企相比,濱江集團的土儲面積明顯較少,總計2500億元的貨值也相對較低,而2019年其新增土儲面積僅為295萬方,且都位於浙江省內。即使位於舒適區,濱江集團仍補倉乏力,後續的規模增長令人擔憂。

            儲備同樣相對較少的,還有藍光發展。截至2019年底,藍光發展待開發建面約1773萬方,與中國奧園等有相當差距。

            不過,藍光發展早已向川外邁進,佈局情況要優於建業地產與濱江集團。近年來,華東、華中成為藍光發展營收貢獻較大的區域,2019年末兩區域土儲面積占總土儲的35%,而其在華南的土儲占比也升至15%。同時,藍光發展也在強化更高能級城市的投資占比,在2019年1121萬方的新增土儲中,新一線和二線城市的比例約60%.

            發跡於廣佛地區的中國奧園與美的置業,則坐擁珠三角成熟市場的優勢,擁有相對較多的土地儲備且相對均衡的佈局,二者2019年的新增土儲面積分列5傢房企中的前二位。

            2019年年底,中國奧園280個項目分佈於85個境內外城市,土儲總貨值約4585億元。以貨值占比計算,中國奧園在華南地區儲備占40%,中西部核心區約占24%,華東區域約占18%,環渤海約占11%,境外約占7%。中國奧園還擁有逾30個城市更新項目,可售貨值約2260億元,其中粵港澳大灣區占比89%。

            美的置業的佈局則更為均衡。截至2019年底,其278個項目分佈全國59個城市,在珠三角、長三角、長中遊、華北、西南經濟區土儲分別為19%、26%、24%、16%和15%。

            同時,曾依靠三四線城市大幅擴衛生張的美的置業也在逐步進入高能級城市,在其2019年新增土儲面積中,一二線城市占比達64%,長三角和珠三角區域占比58%。

            顯然,5傢千億新貴中,已有悄然領先者。

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